AFO: Asimilado a Fuera de Ordenación

1. Marco normativo

• Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA). BOJA núm. 233, de 3 de diciembre de 2021.
• Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la LISTA (RGLISTA). BOJA núm. 232, de 2 de diciembre de 2022.
• Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Málaga y sus instrumentos de desarrollo.
• Legislación sectorial aplicable: Texto Refundido de la Ley de Aguas (TRLA), normativa de carreteras, vías pecuarias, costas, patrimonio histórico y medio ambiente.

2. Qué es la AFO y qué efectos produce

La declaración de AFO no legaliza la edificación: la reconoce en una situación tolerada por el ordenamiento. Con la resolución municipal del régimen de AFO el propietario puede, conforme a la LISTA y al RGLISTA:

• Acceder a los servicios básicos (agua, electricidad, saneamiento), siempre que existan acometidas posibles y no se generen nuevas afecciones.
• Inscribir la resolución en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación hipotecaria y al art. 28 del TRLSRU.
• Ejecutar exclusivamente obras de conservación, reparación y las necesarias para mantener la seguridad, salubridad y ornato público. Quedan prohibidas las obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o cambio de uso incompatibles con el régimen.

3. Requisitos sustantivos

Conforme al artículo 404 del RGLISTA, en relación con los artículos 137, 152 y 153 de la LISTA, para acceder al régimen de AFO debe acreditarse:

1. Que la edificación está terminada (todos los elementos que la hacen apta para el uso al que se destina).
2. Que ha transcurrido el plazo para el ejercicio de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística previsto en el artículo 153 de la LISTA (con carácter general, seis años desde la total terminación en suelo rústico común).
3. Que no esté ubicada en suelo rústico de especial protección ni en suelos sujetos a procedimientos de restablecimiento de la legalidad vivos, ni en dominio público o sus servidumbres legales.
4. Que reúna las condiciones de seguridad, salubridad, habitabilidad y funcionalidad exigibles para el uso al que se destina.
5. Que disponga de los servicios básicos exigibles, resueltos de forma autónoma cuando no exista red.

4. Procedimiento ante el Ayuntamiento de Málaga

La competencia para tramitar y resolver corresponde al municipio. En Málaga capital se sustancia ante la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructuras. Esquema habitual:

1. Solicitud del titular, con identificación de la finca (referencia catastral y registral).
2. Documentación técnica suscrita por técnico competente: memoria, planos a escala, justificación del cumplimiento de los requisitos, reportaje fotográfico y certificado de antigüedad.
3. Acreditación de la antigüedad: certificado técnico apoyado en medios complementarios (ortofotos del PNOA, vuelos históricos, cartografía catastral, certificación catastral, recibos de IBI, facturas de suministros, escrituras, etc.).
4. Informes municipales (jurídico y técnico) y, en su caso, informes sectoriales de las administraciones afectadas.
5. Liquidación de tasa conforme a la ordenanza fiscal municipal vigente.
6. Resolución que reconoce o deniega el régimen de AFO. El plazo máximo de resolución y los efectos del silencio se rigen por la LISTA, el RGLISTA y la legislación de procedimiento administrativo común (Ley 39/2015).

5. Acreditación de la antigüedad

Es uno de los puntos más delicados del expediente. Conviene reunir, por orden de fiabilidad: certificación catastral descriptiva y gráfica con fecha de incorporación, ortofotos del PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea) y de vuelos anteriores (vuelo americano, vuelo interministerial), cartografía histórica, recibos de IBI, contratos de suministros y, en última instancia, declaraciones testificales. El certificado técnico debe analizar y referenciar estas fuentes.

6. Efectos y limitaciones tras la resolución

• La resolución de AFO se hace constar en el Registro de la Propiedad y produce efectos frente a terceros.
• Permite la contratación de servicios básicos en los términos legalmente previstos.
• No permite obras de ampliación, modernización ni cambios de uso que vayan más allá de las estrictamente necesarias para la habitabilidad y la seguridad.
• Cualquier obra futura requerirá título habilitante específico y deberá respetar las limitaciones del régimen.
• La declaración de AFO no exime de las obligaciones tributarias ni de las derivadas de la legislación sectorial.

7. Especialidades para la Finca El Cerrado

La finca está situada en el distrito de Campanillas, en suelo clasificado mayoritariamente como rústico por el PGOU de Málaga. Eso obliga, antes de cualquier solicitud, a:

1. Pedir al Ayuntamiento certificado o cédula urbanística de cada parcela, para confirmar clasificación y categorías de protección.
2. Cotejar afecciones por dominio público hidráulico (cauces y arroyos próximos) y vías pecuarias, en su caso.
3. Detectar parcelas afectadas por expedientes de disciplina urbanística previos, donde la AFO no será viable.

8. Estrategia recomendable como comunidad

1. Encargo conjunto de un diagnóstico previo (jurídico-técnico) por parcelas, que clasifique cada vivienda según viabilidad de AFO.
2. Tramitación individual por cada propietario, con criterios homogéneos y plantillas comunes.
3. Articulación con el expediente colectivo de servicios básicos (véase la sección de Agua), porque sin AFO no es posible contratar el suministro.